Договор найма квартиры в Беларуси: что прописать, где зарегистрировать и как вернуть залог

На просмотре съёмной квартиры обсуждают кухню, парковку, соседей и то, согласен ли собственник на кота. До договора разговор иногда доходит уже у двери: «Подпишем что-нибудь, когда будете заезжать».

Но именно от этого «чего-нибудь» зависит, сколько вы действительно заплатите, кто будет ремонтировать стиральную машину и удастся ли вернуть деньги после выезда.

Договор найма нужен обеим сторонам. Собственнику — чтобы зафиксировать условия пользования квартирой и обязанности жильцов. Нанимателю — чтобы понимать, за что он платит и на каких условиях сможет жить в выбранной квартире.

AREAL объясняет, как оформить договор найма квартиры в Беларуси и какие вопросы стоит решить до передачи ключей.

Материал проверен 15 октября 2026 года. Речь идёт об обычном долгосрочном найме частной квартиры у физического лица для проживания гражданина и его семьи. У посуточного размещения, государственного арендного жилья и сделок с организациями есть свои особенности.

Почему в объявлении аренда, а в договоре — наём

В повседневной речи мы говорим «арендовать квартиру». Для обычной сделки, когда гражданин снимает жильё для проживания, законодательство предусматривает договор найма жилого помещения.

В таком договоре предоставляющая жильё сторона называется наймодателем, а снимающий квартиру человек — нанимателем. Эти слова будут встречаться в бланке постоянно, поэтому один раз познакомиться с ними полезно.

Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров № 1191 от 12 сентября 2006 года. На дату подготовки статьи применяется форма в редакции постановления № 825 от 11 ноября 2024 года.

Сначала проверьте, кто сдаёт квартиру

Прежде чем обсуждать предоплату, попросите показать документ, удостоверяющий личность, и документы на квартиру. Важно сопоставить собственника, адрес и сведения о самом жилье.

Если квартиру показывает родственник владельца, выясните, на каком основании он действует. Полномочия на подписание договора и получение денег нужно проверить отдельно. Фраза «я его брат, он в курсе» удобна для знакомства, но документов не заменяет.

Если собственников несколько, заранее решите вопрос с их письменным согласием на сдачу жилья. Возможность распоряжаться общей квартирой нельзя оценивать только по тому, у кого оказался комплект ключей.

Дополнительной проверки требуют ограничения на квартиру и условия государственной поддержки, с которой её строили или приобретали. В отдельных случаях для сдачи понадобится разрешение местного исполнительного и распорядительного органа.

На этом же этапе уточните, кто будет жить вместе с нанимателем, какое имущество остаётся в квартире, есть ли неисправности и задолженность по коммунальным платежам. Чем раньше стороны обсудят эти вопросы, тем проще будет заполнить договор.

Где взять бланк договора найма квартиры

Надёжная отправная точка — действующая белорусская форма договора и бланки организации, которая регистрирует договор по адресу квартиры.

Например, КУП ЖРЭО Новополоцка размещает на своём официальном сайте бланк договора в DOCX и пример заполнения договора и заявления в PDF.

Пример помогает понять, какие сведения нужны. Даты, адреса, местные реквизиты и данные участников из него переносить в свой договор, конечно, не нужно.

В утверждённой форме есть раздел для дополнительных условий. Именно туда стоит вынести договорённости, которые особенно важны сторонам: порядок расчётов, обращения по поводу неисправностей, условия передачи имущества. Дополнения должны соответствовать законодательству.

Что указать в договоре: квартира, срок и деньги

Существенные условия договора определены статьёй 51 Жилищного кодекса. К ним относятся предмет договора, срок для срочного найма, размер платы и срок её внесения. Если на нанимателе лежит оплата ЖКУ и возмещение расходов на электроэнергию, определяют и сроки этих платежей. В договор также вносят членов семьи нанимателя, имеющих право пользоваться жильём.

Чтобы эти формулировки работали в повседневной жизни, заполняйте их конкретно.

Описание жилья. Укажите полный адрес, площадь, количество комнат. При найме отдельной комнаты нужно понимать, какая именно комната передаётся и как стороны пользуются кухней, санузлом и другими общими помещениями.

Срок проживания. Для срочного договора запишите даты начала и окончания. Возможен и договор без указания срока, но такой вариант следует выбирать осознанно.

Плата за пользование квартирой. Зафиксируйте фактическую сумму в белорусских рублях, способ оплаты и дату платежа. Уточните, платят за текущий месяц или за следующий, как считают первый и последний неполные месяцы.

Например, условие об оплате может выглядеть так:

Ежемесячная плата за пользование квартирой составляет 1 500 белорусских рублей. Наниматель перечисляет её не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца на банковский счёт наймодателя, указанный в договоре. Жилищно-коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

Это условный пример заполнения: сумма и дата выбираются сторонами, а остальные условия расчётов нужно согласовать в своём договоре.

При переводе денег указывайте назначение платежа, адрес квартиры и период оплаты. При наличном расчёте получайте расписку с суммой, датой и указанием, за что переданы деньги.

Коммунальные и другие расходы. Разберите отдельно ЖКУ, электричество, интернет и дополнительные услуги. Фраза «коммуналка на жильцах» слишком короткая для квитанции, в которой может оказаться много разных начислений.

До заселения согласуйте, как учитывать старые долги и кто передаёт показания счётчиков. Договорённости об изменении платы также должны быть понятны заранее.

Как зарегистрировать договор найма в Беларуси

Обычный долгосрочный договор найма составляют письменно в трёх экземплярах и регистрируют. Он считается заключённым с даты регистрации. Сделать это нужно до установленной в договоре даты фактического предоставления квартиры.

Обращаются по месту нахождения жилья в соответствующий исполком, администрацию района либо уполномоченную ими организацию, которая занимается учётом и начислением платы за ЖКУ. В конкретном городе это может быть расчётный центр или другая организация с такими полномочиями.

Удобнее действовать в следующем порядке:

1. Узнать, кто регистрирует договор по адресу квартиры.

2. Уточнить актуальный перечень документов, форму заявления и порядок приёма.

3. Подготовить документы, удостоверяющие личность сторон, заявление, три экземпляра договора, необходимые согласия и документы представителя, если он участвует.

4. Пройти регистрацию и получить экземпляры договора с регистрационными реквизитами.

Административная процедура регистрации бесплатна. При обычном личном оформлении нужно присутствие обеих сторон; особенности участия представителя следует уточнить заранее.

Не все сведения о квартире заявитель обязательно приносит на бумаге. Постановление Совмина № 221 от 4 мая 2026 года предусматривает межведомственное получение сведений о правах и ограничениях из регистра недвижимости. Техпаспорт, оформленный после 1 января 2023 года, предусмотрено запрашивать из реестра характеристик недвижимости. Поэтому перечень документов лучше уточнять по действующему порядку.

Обязательного нотариального удостоверения обычного договора найма нет. По желанию сторон нотариус может помочь подготовить и удостоверить договор, однако регистрация всё равно необходима.

Ещё один важный момент: регистрация договора и регистрация нанимателя по месту жительства или пребывания — отдельные процедуры. Штамп на договоре сам по себе не означает, что человек зарегистрирован по адресу квартиры.

Залог: какие деньги передают собственнику и когда их возвращают

При заселении нередко просят заплатить сразу несколько сумм. Здесь важно не запутаться: оплата первого месяца, аванс за последний месяц и дополнительная возвратная сумма имеют разное назначение.

Последнюю в объявлениях обычно называют залогом. Предполагается, что она поможет рассчитаться по долгам или повреждениям, если они появятся. Но само слово «залог» ещё не определяет правовую природу платежа и правила распоряжения деньгами.

До передачи такой суммы нужно письменно согласовать:

• сколько денег передают и для чего;

• какие обязательства обеспечиваются;

• при каких обстоятельствах возможны удержания;

• чем подтверждаются задолженность, повреждения и расходы;

• когда возвращают остаток;

• как закрывают расчёты по последней коммунальной квитанции.

Юридическую конструкцию этого условия стоит проверить до подписания. Особенно если сумма значительная, а объяснение собственника пока состоит из слов «у всех так».

Показательный случай описал адвокат Илья Панков, представлявший нанимателя в суде. По опубликованным им сведениям, решением районного суда Минска от 24 июня 2025 года обеспечительный платёж взыскали с наймодателя как неосновательное обогащение: условия такого платежа суд счёл несогласованными. Это пример конкретного спора, который показывает значение оформления договорённостей.

Залог не становится оплатой последнего месяца автоматически. Зачёт денег в счёт платы нужно согласовать и оформить.

Отдельно предусмотрите расчёт после выезда. Если последняя коммунальная квитанция появится позже, определите, какую часть суммы временно оставляют для расчёта, на какой срок и как возвращают остаток. Иначе небольшой платёж за воду рискует надолго задержать гораздо более крупную сумму.

Зачем составлять акт приёма-передачи

Для частной квартиры закон позволяет сторонам решить, передают ли они жильё по акту или без него. AREAL рекомендует акт всё-таки составить: он помогает зафиксировать исходное состояние квартиры.

Укажите дату передачи, показания счётчиков, количество ключей, состояние отделки, сантехники, мебели и техники. Имеющиеся недостатки опишите отдельно.

«Стиральная машина работает, на дверце царапина» полезнее, чем общее «техника в хорошем состоянии». Последняя формулировка оставляет слишком много места для воспоминаний.

Проверьте технику вместе, сделайте фотографии и обозначьте, какие снимки относятся к акту. Один и тот же комплект документов и фотографий должен сохраниться у обеих сторон.

При выезде состояние квартиры сравнивают с первоначальным с учётом естественного износа. Именно поэтому стоит различать старую потёртость, обычные следы использования и повреждение, возникшее по вине жильца.

У дивана нет обязанности выглядеть новым после каждого договора найма.

Кто ремонтирует квартиру и как согласовать визиты хозяина

Тему ремонта часто откладывают до первой поломки. Но в момент, когда из стиральной машины уже течёт вода, обсуждать распределение обязанностей неудобно.

Действующая форма договора предусматривает текущий ремонт за счёт наймодателя в согласованное с нанимателем время. Причинённый нанимателем ущерб рассматривается отдельно: за него предусмотрена ответственность в установленном порядке.

Заранее договоритесь, как сообщают о неисправностях, кто вызывает мастера, как согласуют работы и расходы. При возникновении проблемы полезно сохранить фотографии, переписку и документы о ремонте.

Покупать новую технику с намерением затем самостоятельно вычесть её стоимость из платы за жильё не стоит. Сначала согласуйте замену и расчёты с собственником.

Для визитов хозяина определите порядок уведомления, удобное время и присутствие нанимателя. Действия при авариях обсудите отдельно. Подробнее об этом — в статье AREAL «Может ли хозяин квартиры приходить к арендаторам без предупреждения».

Какие налоги платит собственник квартиры

При обычной долгосрочной сдаче квартиры физическому лицу собственник уплачивает подоходный налог в фиксированных суммах с учётом предусмотренных льгот.

В Минске для февраля–декабря 2026 года ставка составляет 53 рубля за каждую сдаваемую жилую комнату в месяц. За две сдаваемые комнаты при отсутствии оснований для освобождения — 106 рублей. В других населённых пунктах ставки отличаются.

При первом договоре в налоговом периоде налог нужно уплатить не позднее рабочего дня, следующего за установленной в договоре датой фактического предоставления жилья. Далее его уплачивают ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который производится оплата.

Отсутствие зарегистрированного договора не освобождает собственника от обязанности платить налог.

Налог за сдачу жилья и коммунальные платежи — разные расходы. При обсуждении цены квартиры их лучше сразу разделять.

Как оформить выезд и вернуть деньги

Порядок завершения найма полезно обсудить ещё до заселения: за какое время стороны сообщают о планах, когда осматривают квартиру, как передают ключи и заканчивают расчёты.

Статья 62 Жилищного кодекса позволяет нанимателю расторгнуть договор в любое время после исполнения своих обязательств. Наймодатель при расторжении по своей инициативе должен за месяц направить письменное предупреждение с указанием причин. При отказе нанимателя или отсутствии ответа обратиться в суд с требованием о расторжении можно после истечения этого срока.

Предупреждение само по себе не создаёт права произвольно прекратить договор: для расторжения нужны законные основания.

Если стороны договорились о прекращении найма, оформите и зарегистрируйте соответствующее соглашение. При передаче квартиры составьте акт возврата, укажите показания счётчиков и количество возвращённых ключей. Отдельно зафиксируйте расчёты: сколько оплачено, какие суммы удерживаются, по какой причине и когда возвращают остаток.

Если собственник заявляет о повреждениях, сравните их с первоначальным актом и фотографиями. Просите конкретное описание претензии и расчёт расходов.

Если возврат денег не удаётся согласовать, направьте письменное требование. Укажите сумму, основание возврата и срок исполнения, сохраните подтверждение направления. Для возможного судебного спора понадобятся договор, документы об оплате, акты, фотографии и переписка.

Со стороны собственника завершение договора также требует соблюдения процедуры. Действующая форма предусматривает судебное выселение жильцов, которые не освобождают квартиру после прекращения или расторжения договора. Самостоятельная замена замков или вынос вещей эту процедуру не заменяют.

Передавая ключи при заселении, оставьте у каждой стороны полный комплект документов: зарегистрированный договор, согласованные приложения, акт, фотографии и подтверждения платежей. Тогда при выезде будет значительно проще договориться, даже если память о первоначальных обещаниях у сторон окажется разной.