Беларусь делает ставку на арендное жилье. Что это значит для рынка недвижимости?

Еще несколько лет назад государственная поддержка в сфере жилья в Беларуси в первую очередь ассоциировалась с льготными кредитами и строительством квартир для последующей продажи. Однако сегодня рынок постепенно меняется. Все больше внимания уделяется развитию арендного жилья, и статистика последних лет подтверждает этот курс.

По данным официальной статистики (БелТА), объемы строительства государственного арендного жилья значительно выросли. Рост на 58,5% за год говорит не просто об увеличении темпов строительства, а о заметном изменении приоритетов жилищной политики.

Почему государство развивает арендное жилье

Одной из причин становится перераспределение бюджетных ресурсов. Если раньше значительная часть государственной поддержки направлялась на льготное кредитование покупки жилья, то сегодня все чаще финансируется строительство социального арендного фонда.

В первую очередь такие квартиры предназначены для специалистов, востребованных в регионах:

• врачей;

• педагогов;

• работников МЧС;

• представителей других социально значимых профессий.

Для государства это способ не только обеспечить жильем нужных специалистов, но и повысить привлекательность работы в небольших городах и сельской местности.

Почему частный бизнес не спешит строить доходные дома

На первый взгляд может показаться, что рост интереса к аренде должен стимулировать коммерческих застройщиков активнее строить дома под сдачу. На практике ситуация выглядит иначе.

Главная причина — стоимость финансирования.

При кредитных ставках, превышающих 18% годовых, окупаемость арендного дома за счет ежемесячных платежей может растянуться на 15–20 лет. Для большинства девелоперов такой срок слишком велик.

Продажа квартир после завершения строительства позволяет значительно быстрее вернуть вложенные средства и рассчитаться по кредитам. Именно поэтому коммерческий рынок по-прежнему ориентирован преимущественно на продажу жилья.

Кто выигрывает от новой модели

Совсем иначе выглядит экономика государственных проектов.

Строительство социального арендного жилья финансируется за счет бюджета или льготных государственных кредитов с существенно более низкими ставками — порядка 3–7% годовых. Благодаря этому государство получает возможность формировать долгосрочный жилищный фонд без той финансовой нагрузки, с которой сталкивается коммерческий сектор.

В результате сегодня складывается своеобразная ситуация:

• государство расширяет фонд арендного жилья;

• коммерческие застройщики продолжают делать ставку на продажу квартир;

• рынок частной долгосрочной аренды остается относительно небольшим.

Именно высокая стоимость коммерческого финансирования во многом объясняет, почему строительство доходных домов пока не становится массовым направлением бизнеса.

Что это означает для арендаторов

Для обычных граждан последствия могут оказаться неоднозначными.

С одной стороны, увеличение государственного арендного фонда способно постепенно расширить предложение жилья и предоставить больше возможностей тем категориям граждан, которые имеют право на такую поддержку.

С другой стороны, рассчитывать на быстрый рост коммерческого рынка аренды пока не приходится. Пока стоимость заемных средств остается высокой, строительство частных доходных домов будет уступать по привлекательности классической продаже квартир.

Как может измениться рынок

Нынешние тенденции позволяют говорить о постепенном усилении роли арендного жилья в государственной жилищной политике.

Это не означает отказа от модели, основанной на приобретении жилья в собственность. Скорее речь идет о попытке создать более гибкую систему, в которой наряду с покупкой квартиры развивается и долгосрочная аренда — прежде всего в социальном секторе.

Если такая политика сохранится, Беларусь может постепенно приблизиться к европейскому подходу, где аренда является полноценной альтернативой покупке жилья, а государственный арендный фонд играет заметную роль на рынке.

Итоги

Рост объемов строительства государственного арендного жилья показывает, что жилищная политика Беларуси вступает в новый этап. Государство все активнее инвестирует в создание собственного арендного фонда, тогда как коммерческий рынок по-прежнему ориентирован на продажу недвижимости.

Для рынка это означает постепенное изменение баланса между покупкой и арендой. Насколько заметными окажутся эти изменения в ближайшие годы, будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов, государственной поддержки и общей экономической ситуации.