Может ли хозяин квартиры приходить к арендаторам без предупреждения

Ситуация знакомая многим арендаторам: квартира снята на длительный срок, платежи вносятся вовремя, но у собственника остаются запасные ключи. Однажды он решает «просто проверить квартиру» — приходит без предупреждения или даже открывает дверь своим ключом, когда жильцов нет дома.
Аргумент хозяина кажется понятным:
«Квартира моя, значит я могу в нее зайти».
Но при заключенном договоре найма всё устроено несколько иначе. Собственник действительно остается владельцем недвижимости, однако квартира передается нанимателю во владение и пользование для проживания.
А значит, право собственности само по себе не означает возможность бесконтрольно приходить в сданную квартиру.
Разберемся, как этот вопрос регулируется в Беларуси и что лучше заранее прописать в договоре.

Что говорит белорусский договор найма

Для начала важный момент с терминологией.
В обычной речи мы говорим «арендодатель» и «арендатор», но когда один гражданин сдает другому квартиру для проживания, белорусское законодательство использует понятия «наймодатель» и «наниматель».
Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан установлена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года №1191. Министерство по налогам и сборам подтверждает, что при сдаче жилья физическому лицу необходимо заключить такой договор в письменной форме и зарегистрировать его до фактического предоставления помещения нанимателю.
И именно действующая форма договора дает довольно понятный ответ на вопрос о посещениях квартиры.

Осмотр квартиры должен быть согласован с нанимателем

В действующей форме договора есть важный пункт.
Наймодатель обязан по мере необходимости в согласованное с нанимателем время производить осмотр жилого помещения и находящегося в нем санитарно-технического и другого оборудования. (Белформа)
То есть формулировка не выглядит как:
«собственник вправе приходить когда захочет».
Наоборот, речь идет о согласованном времени.
Поэтому обычная проверка квартиры должна выглядеть примерно так:
собственник связывается с нанимателем → стороны договариваются о дне и времени → собственник приходит и осматривает квартиру.
Неожиданный визит «я уже стою возле двери» сложно назвать согласованным временем.

Но ведь квартира все равно принадлежит хозяину

Да.
Собственник не теряет право собственности после сдачи квартиры.
Но по договору он предоставляет жилое помещение нанимателю во владение и пользование за плату для проживания. Более того, действующая форма прямо указывает, что зарегистрированный договор является основанием возникновения у нанимателя права владения и пользования жилым помещением.
Это принципиальная разница.
Собственник продолжает распоряжаться недвижимостью как собственностью, но на период действия договора в квартире законно проживает другой человек.
Поэтому фраза «это моя квартира» не отменяет условий найма.

Можно ли хозяину оставить себе комплект ключей

На практике собственники часто оставляют запасные ключи.
Это удобно на случай потери ключей, аварии или другой непредвиденной ситуации.
Само наличие ключей, однако, не означает, что ими можно пользоваться для обычных несогласованных визитов.
Если стороны хотят избежать конфликтов, этот вопрос лучше сразу обсудить:

• остается ли комплект у собственника;

• в каких случаях он может им воспользоваться;

• должен ли присутствовать наниматель;

• как действовать при аварии.
  Особенно важно не путать наличие технической возможности открыть дверь с правом входить в квартиру в любое время.

А если хозяин хочет проверить состояние квартиры

Такое желание совершенно нормально.
Собственник передает другому человеку недвижимость, мебель, бытовую технику и зачастую дорогостоящий ремонт. Естественно, он хочет понимать, что имущество используется нормально.
Белорусский договор найма предусматривает обязанности нанимателя использовать помещение и оборудование по назначению, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, поддерживать порядок и возмещать причиненный ущерб.
То есть владелец не обязан просто отдать ключи и годами ничего не знать о состоянии своего имущества.
Но проверка должна проводиться цивилизованно — после согласования времени.

Как часто собственник может проверять квартиру

Вот здесь важно не придумывать норму, которой нет.
В форме договора нет универсального требования вроде:
«не чаще одного раза в месяц»
или
«предупреждать минимум за три дня».
Поэтому такие сроки лучше определить самим сторонам.
Например, можно включить в дополнительные условия договора формулировку по смыслу:
собственник вправе осматривать квартиру не чаще одного раза в месяц, предварительно согласовав дату и время с нанимателем не менее чем за сутки.
Это только пример договоренности, а не установленный белорусским законодательством обязательный срок.
Для спокойных отношений иногда достаточно осмотра раз в несколько месяцев.

Что делать, если в квартире что-то сломалось

Здесь визит собственника уже может быть необходим не для контроля, а для ремонта.
Действующая форма договора возлагает на наймодателя обязанность по мере необходимости проводить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и осматривать находящееся в нем оборудование — опять же в согласованное с нанимателем время. Наниматель, со своей стороны, должен сообщать наймодателю и обслуживающей организации об обнаруженных неисправностях.
То есть обычная схема проста:
неисправность → сообщение собственнику → согласование визита → ремонт.

А если произошла авария

Потоп, пожар, утечка газа и обычная проверка состояния дивана — очевидно разные ситуации.
Жилищное законодательство предусматривает обязанность обеспечивать доступ в жилые помещения работникам организаций, эксплуатирующих жилищный фонд или предоставляющих коммунальные услуги, а также лицам, имеющим законное право доступа в чрезвычайных ситуациях. (Право Левоневского)
Если из квартиры льется вода к соседям, ждать два дня, пока наниматель найдет удобное время для встречи, конечно, никто не будет.
Но аварийную ситуацию не стоит превращать в универсальное оправдание для входа собственника.
В обычной ситуации действует согласование. В экстренной — задача заключается в предотвращении ущерба, и могут подключаться аварийные и эксплуатационные службы.

Может ли собственник войти, когда нанимателя нет дома

Для планового осмотра я бы считал такую практику крайне неудачной.
Форма договора предусматривает согласованное время осмотра, а доступ работников эксплуатирующих и коммунальных организаций прямо увязывает с согласованным временем и присутствием нанимателя.
Поэтому собственнику, желающему проверить квартиру, безопаснее исходить из простого правила:
не входить в нее тайно своим ключом в отсутствие жильца.
Даже если собственнику кажется, что он просто проверит батареи и уйдет через пять минут, для нанимателя обнаружение факта чужого входа в его отсутствие почти гарантированно разрушит доверие.

А если квартирант перестал пускать хозяина вообще

Обратная ситуация тоже возможна.
Собственник несколько раз предлагает согласовать осмотр, а наниматель месяцами отказывается и не предлагает никакого времени.
В таком случае конфликт уже нужно решать через условия договора, а не самостоятельным открыванием двери.
Договор позволяет наймодателю требовать исполнения обязанностей нанимателем, а при существенном нарушении условий предусмотрена возможность расторжения договора в установленном порядке. При расторжении по инициативе наймодателя форма договора предусматривает предварительное письменное предупреждение нанимателя за один месяц с указанием мотивов.
Иными словами:
«меня не пускают, поэтому я вошел запасным ключом» — плохая стратегия.
Гораздо надежнее зафиксировать обращение и действовать через договор.

А если собственник подозревает, что в квартире живет собака

Например, стороны договорились, что животных не будет, но соседи постоянно слышат лай.
Или собственник подозревает, что вместо двух человек в квартире живут шестеро.
Это может быть основанием для серьезного разговора и проверки соблюдения договора.
Но даже в такой ситуации лучше:
сообщить нанимателю о проблеме → потребовать согласовать осмотр → зафиксировать нарушение, если оно подтвердится.
Входить без предупреждения только для того, чтобы «поймать квартиранта на месте», — крайне конфликтный способ решать проблему.

Что нужно прописать в договоре дополнительно

В установленной форме договора есть раздел «Дополнительные условия», поэтому многие бытовые вопросы разумно согласовать заранее.
Мы бы обязательно обсудили:

• периодичность плановых осмотров;

• минимальный срок предупреждения;

• время, когда возможен осмотр;

• присутствие нанимателя;

• наличие запасных ключей у собственника;

• порядок действий при аварии;

• домашних животных;

• количество проживающих;

• порядок фиксации состояния имущества.
  Чем конкретнее договоренности, тем меньше причин спорить через полгода.

Полезно составить акт и сделать фотографии

Еще один способ уменьшить желание владельца постоянно проверять жильцов — хорошо зафиксировать состояние квартиры до их заселения.
Сфотографируйте:

• мебель;

• технику;

• сантехнику;

• стены;

• пол;

• двери;

• окна;

• счетчики.
  В акте приема-передачи можно подробно описать состояние имущества.
  Тогда после окончания найма гораздо проще отличить естественный износ от реального повреждения.
  Жилищный кодекс и форма договора предусматривают возможность передачи и последующей сдачи помещения по акту. (Белформа)
  Для дорогой квартиры я бы таким актом точно не пренебрегал.

Что делать нанимателю, если хозяин уже пришел без предупреждения

Если собственник просто звонит в дверь, необязательно превращать ситуацию в конфликт.
Можно спокойно предложить согласовать другое время.
Если подобные визиты повторяются, лучше написать собственнику сообщение и зафиксировать понятный порядок:
«Давайте заранее согласовывать посещения квартиры в соответствии с договором».
Если собственник входит запасным ключом в отсутствие жильцов, ситуация уже серьезнее. Здесь имеет смысл письменно зафиксировать несогласие с такими посещениями и при необходимости получить индивидуальную юридическую консультацию с учетом договора и конкретных обстоятельств.
Главное — не пытаться отвечать самоуправством на самоуправство.

Что должен помнить собственник

Сдавая квартиру, вы не перестаете быть ее владельцем.
Но вы добровольно предоставляете другому человеку право жить в ней.
И хороший наниматель обычно гораздо спокойнее относится к периодическим проверкам, если они предсказуемы.
Сообщение:
«Добрый день. Хотел бы на следующей неделе посмотреть состояние квартиры и счетчиков. Когда вам удобно?»
почти всегда работает лучше неожиданного звонка в дверь в воскресенье утром.

Что должен помнить наниматель

Съемная квартира тоже не становится вашей собственностью.
Нужно соблюдать договор, бережно относиться к имуществу, сообщать о неисправностях и не препятствовать обоснованным согласованным осмотрам.
Нормальный баланс выглядит так:
собственник уважает личное пространство нанимателя, а наниматель позволяет собственнику контролировать состояние дорогостоящего имущества в разумных пределах.

Короткий ответ

Может ли хозяин квартиры в Беларуси прийти без предупреждения просто для проверки?
Плановый осмотр должен проходить в согласованное с нанимателем время. Действующая форма договора найма прямо использует именно такую формулировку.

Может ли у хозяина оставаться ключ?
Да, стороны могут об этом договориться, но запасной ключ сам по себе не превращает любой несогласованный визит в нормальную практику.

Можно ли проверять квартиру?
Да. Но порядок и периодичность таких проверок лучше заранее закрепить в дополнительных условиях договора.

Что при аварии?
Это особая ситуация: законодательство предусматривает доступ уполномоченных работников и служб для предотвращения угрозы людям и имуществу.

Итог

При сдаче квартиры возникает довольно простой баланс интересов.
Собственник вправе беспокоиться о своей недвижимости.
Наниматель вправе нормально жить в помещении, которое ему передали во владение и пользование.
Белорусская форма договора найма этот баланс отражает вполне логично: собственник может осматривать квартиру по мере необходимости, но в согласованное с нанимателем время.
Поэтому лучшая практика для обеих сторон — договориться обо всем еще до передачи ключей.
Например:
проверка раз в один-два месяца → предупреждение заранее → согласованное время → наниматель присутствует.
Это не установленная законом обязательная периодичность, а пример разумного условия договора.
Тогда владельцу не приходится переживать за свою квартиру, а нанимателю — каждый раз вздрагивать, услышав ключ в дверном замке.
Именно так нормальный договор превращает отношения «хозяин — квартирант» в обычные понятные отношения двух сторон сделки.

Подобрали для Вас:
«Квартира для сдачи: покупать с готовым ремонтом или делать ремонт самому»
«Как проверить историю квартиры перед покупкой на вторичном рынке»
«Как проверить шумоизоляцию квартиры перед покупкой»