Как проверить квартиру на сырость и плесень перед покупкой

Свежие обои, новый ламинат и недавно покрашенные стены обычно воспринимаются как плюс квартиры.
Но иногда именно свежий ремонт должен заставить покупателя посмотреть внимательнее.
Особенно если одна стена заметно «новее» остальных, за шкафом чувствуется затхлый запах, на откосе окна видна темная точка, а продавец уверяет: «Зимой здесь просто немного потеют окна».
Сырость и плесень — один из тех недостатков квартиры, которые легко замаскировать перед продажей, но значительно сложнее устранить после покупки.
Причем сама плесень — это обычно не главная проблема. Гораздо важнее понять, откуда берется влага.
Разберемся, что можно проверить самостоятельно еще до сделки.

Начните не с стен, а с запаха

Зайдя в квартиру, не спешите сразу открывать окна.
Проведите несколько минут в помещении так, как оно было закрыто до вашего прихода.
Характерный затхлый запах иногда выдает проблему раньше, чем глаза.
Особенно внимательно стоит относиться к сочетанию:
закрытая квартира + сильный ароматизатор + открытые окна во всех комнатах при вашем приезде.
Сам по себе освежитель воздуха ничего не доказывает. Но если при просмотре зимой все окна распахнуты настежь, вполне разумно спросить продавца, почему квартиру так активно проветривают.

Где плесень появляется чаще всего

Начинать осмотр стоит с мест, где поверхность может быть холоднее или куда хуже поступает воздух:

• наружные углы комнат;

• откосы окон;

• пространство за крупной мебелью;

• стены возле балкона или лоджии;

• потолок последнего этажа;

• нижняя часть стены первого этажа;

• ванная;

• кухня;

• места возле стояков;

• стены, граничащие с лестничной клеткой или неотапливаемыми помещениями.
  Если квартира меблирована, попросите хотя бы немного отодвинуть шкаф от наружной стены.
  Именно за большой мебелью иногда скрывается то, чего совершенно не видно при обычном просмотре.

Черная точка на откосе — не просто косметический дефект

Небольшое темное пятно легко списать на старый ремонт.
Но плесень появляется там, где для нее складываются подходящие условия, и простая покраска поверхности причину не устраняет.
Обычно стоит искать один или несколько факторов:
повышенная влажность + холодная поверхность + недостаточный воздухообмен.
Белорусские специалисты также связывают появление плесени с высокой влажностью, недостаточной вентиляцией и холодными конструкциями, на которых образуется конденсат. (Воздухопроницаемость и тепловизор)
Поэтому вопрос покупателя должен звучать не:

Чем обработать это пятно?
А:
Почему именно здесь стена остается влажной?

Запотевающие окна — важная подсказка

Небольшой конденсат на стекле при определенных условиях еще не доказывает наличие серьезного дефекта.
Но если стекла регулярно мокрые, вода стекает на подоконник, а откосы темнеют, стоит разбираться.
Причины могут быть разными:

• высокая влажность внутри квартиры;

• недостаточный приток свежего воздуха;

• плохо работающая вытяжка;

• холодные откосы;

• ошибки монтажа окна;

• сочетание нескольких факторов.
  Особенно часто проблема становится заметнее после установки герметичных стеклопакетов: старые окна имели неконтролируемые щели, а новые практически прекращают такой приток воздуха. При этом вентиляция дома сама по себе лучше не становится. (Воздухопроницаемость и тепловизор)

Проверьте вентиляцию

В жилом доме вентиляция относится к инженерным системам, обеспечивающим установленные условия проживания.
На просмотре квартиры можно сделать простую предварительную проверку.
Закройте наружные двери, обеспечьте предусмотренный приток воздуха и поднесите к вентиляционной решетке тонкий лист бумаги.
Если тяга есть, лист обычно заметно отклоняется или удерживается потоком.
Но такой бытовой тест не заменяет измерения специалистом.
Кроме того, отсутствие тяги в конкретный момент еще не всегда позволяет сразу определить причину: значение имеют погода, этаж, состояние вентиляционного канала и наличие притока.
Если в квартире уже есть следы сырости, вентиляцию стоит проверять профессионально, а не ограничиваться бумажкой.

Посмотрите на мебель возле наружной стены

Есть очень показательная ситуация:
сама комната выглядит идеально, но задняя стенка шкафа покрыта пятнами.
Это может означать, что за массивной мебелью практически отсутствовала циркуляция воздуха, а поверхность наружной стены зимой сильно охлаждалась.
Перед покупкой попросите показать пространство:

• за шкафом;

• за диваном;

• за кухонным гарнитуром у наружной стены.
  Продавец может быть недоволен такой просьбой, но квартира стоит несопоставимо дороже шкафа, который нужно немного сдвинуть.

Свежий ремонт перед продажей: когда стоит насторожиться

Сам по себе свежий ремонт — конечно, не проблема.
Но внимательно смотрите на локальный ремонт.
Например:
вся квартира имеет пятилетние обои, а один наружный угол недавно заново оштукатурен и окрашен.
Или только потолок в ванной выглядит свежим.
Или одна часть откоса заметно отличается по цвету.
Нормальный вопрос продавцу:
«Почему именно здесь недавно делали ремонт?»
Вполне возможно, что причина безобидная.
Но ответ «просто захотелось покрасить ровно этот угол перед продажей» стоит проверить.

Последний этаж: внимательно смотрим потолок

У последнего этажа есть большое преимущество — нет соседей сверху.
Но при покупке квартиры стоит проверить состояние кровли и технического этажа, если он предусмотрен конструкцией дома.
На потолке ищем:

• разводы;

• участки другой окраски;

• вздутия;

• отслоившуюся отделку;

• следы локального ремонта.
  Причем старый сухой след от давно устраненной аварии и продолжающаяся протечка — совершенно разные ситуации.
  Поэтому нужно спросить:
  когда это произошло → что ремонтировали → повторялось ли после ремонта?
  Если есть сомнения, полезно обратиться в обслуживающую организацию и выяснить историю проблемы.

Первый этаж: сырость может приходить снизу

На первом этаже проверяем другую сторону.
Особенно если под квартирой находится подвал.
Обратите внимание на:

• нижнюю часть наружных стен;

• углы пола;

• запах возле плинтусов;

• холодный пол;

• состояние подвала, если его можно осмотреть.
  Сырой подвал совершенно не обязательно означает сырую квартиру.
  Но выраженный запах влаги и следы грибка в помещении непосредственно под квартирой — причина для более серьезной проверки.

Санузел рассказывает о квартире очень многое

В ванной повышенная влажность возникает регулярно, поэтому здесь особенно важна нормальная вентиляция.
Смотрите:
потолок → швы плитки → силикон вокруг ванны → углы → мебель → пространство возле труб.
Черные точки на силиконе могут быть локальной бытовой проблемой и устраняться сравнительно просто.
Совсем другой случай — темнеющая стена, постоянно влажная штукатурка или следы воды возле стояка.
Тогда нужно искать источник.

Проверьте, нет ли старой протечки от соседей

Развод на потолке еще не означает, что квартира плохая.
Однажды сосед сверху мог залить ванную, после чего трубу отремонтировали и проблема больше никогда не повторялась.
Но если потолок перекрашивают регулярно, ситуация другая.
Полезно посмотреть квартиру вместе с человеком, который понимает отделку: свежая локальная шпаклевка, изменение фактуры потолка и различия оттенка краски часто заметны при боковом освещении.

Приезжайте после дождя

Для квартиры с подозрением на проблемы с наружными стенами это один из лучших приемов.
Если есть возможность выбирать время повторного просмотра, приезжайте после продолжительного дождя.
Особенно это полезно для:

• последнего этажа;

• угловой квартиры;

• квартиры возле деформационных швов;

• квартиры с открытым фасадом, сильно подверженным осадкам.
  Некоторые дефекты, которых не видно после недели сухой погоды, становятся очевидными буквально через несколько часов после дождя.

А еще лучше — зимой

Если квартира покупается зимой, недостатки теплового контура обнаружить проще.
Потрогайте наружные стены и углы.
Сильно холодная локальная зона по сравнению с остальной стеной требует внимания.
Но рукой оценить конструкцию объективно невозможно.
Для дорогой квартиры можно использовать тепловизионное обследование.
Оно способно показать температурные неоднородности, однако интерпретировать термограмму должен специалист: холодная область на картинке сама по себе еще не объясняет причину дефекта.

Поможет ли влагомер

Недорогой бытовой влагомер для стен может быть полезен как сравнительный инструмент.
Например, вы измерили несколько участков одной стены и получили в одном углу заметно отличающийся результат.
Это повод разобраться.
Но нельзя просто увидеть на дисплее условные «35%» и объявить стену аварийной.
Разные приборы работают по разным принципам, по-разному реагируют на материалы, металл в конструкции и глубину измерения.
Поэтому влагомер:
помогает найти подозрительное место, но не ставит диагноз дому.

Обычный гигрометр тоже многое расскажет

Еще проще измерить влажность воздуха.
По данным Республиканского центра гигиены, эпидемиологии и общественного здоровья, для жилых комнат в Беларуси оптимальная относительная влажность составляет 30–60% в теплый период и 30–45% в холодный, а допустимые верхние значения — соответственно 65% и 60%. (Сайт «Комсомольской правды»)
Однократное измерение на просмотре, конечно, не показывает весь год.
Но если в обычной жилой комнате прибор стабильно показывает очень высокую влажность, окна мокрые, а в углах видны пятна — картина становится намного понятнее.

Не путайте симптом и причину

Допустим, в спальне появилась плесень.
Владелец может:
обработать стену химическим средством → высушить → покрасить.
Визуально проблема исчезнет.
Но если причина заключалась в промерзании наружной стены или постоянной протечке, через некоторое время пятно может вернуться.
Поэтому при покупке важно установить хотя бы вероятный источник.
Условно проблемы можно разделить на четыре группы.

Бытовая влажность.
Недостаточное проветривание, сушка большого количества белья, высокая влажность при плохом воздухообмене.

Проблемы вентиляции.
Недостаточная вытяжка либо отсутствие нормального притока.

Строительный дефект.
Холодный узел, проблема фасада, межпанельного шва, утепления или оконного примыкания.

Протечка.
Кровля, трубы, соседняя квартира или наружная конструкция.
И стоимость решения у этих четырех случаев совершенно разная.

Спросите соседей

Если квартира действительно понравилась, разговор с соседями может оказаться очень полезным.
Особенно в панельном доме.
Можно спросить:

Не промерзают ли зимой наружные углы?

Не было ли проблем с межпанельными швами?

Не текла ли крыша?

Нормально ли работает вентиляция?
Если одинаковая проблема есть сразу в нескольких квартирах одной вертикали или секции, это уже совсем другой сигнал, чем локальная плесень из-за шкафа, десятилетиями стоявшего вплотную к стене.

Обратите внимание на фасад снаружи

После просмотра квартиры обойдите дом.
Посмотрите на то место фасада, за которым находится подозрительная стена.
Можно заметить:

• отремонтированные межпанельные швы;

• локальное утепление;

• трещины;

• следы воды;

• водосточную трубу;

• примыкание балкона;

• повреждение отделки.
  Иногда ответ на вопрос «почему мокнет угол спальни?» находится не внутри квартиры, а снаружи дома.

Когда нужен специалист

Я бы точно рассматривал профессиональное обследование, если:

• видна обширная плесень;

• стена ощутимо влажная;

• ремонт подозрительно свежий;

• квартира находится на последнем этаже и есть следы протечек;

• продавец признает повторяющуюся проблему;

• цена квартиры высокая и потенциальный ремонт фасада или конструкций будет существенным.
  Специалист может проверить влажность конструкций, температуру поверхностей, вентиляцию, тепловые аномалии и помочь определить вероятный источник проблемы.
  Это намного полезнее, чем сразу обсуждать с продавцом скидку «на банку средства от плесени».

Стоит ли вообще покупать квартиру с плесенью

Иногда — да.
Например, причина очевидна: хозяева сушили белье в маленькой комнате, никогда не проветривали ее, а мебель стояла вплотную к холодному углу.
После нормализации вентиляции и ремонта проблема может быть вполне решаемой.
Но если речь идет о хронически мокнущем фасаде, кровле, строительном дефекте или неясном источнике воды, решение становится сложнее.
Поэтому скидку нужно сравнивать не с ценой косметического ремонта, а с наихудшим разумным сценарием устранения причины.

Чек-лист AREAL перед покупкой

Перед сделкой мы бы проверили:
1. Есть ли затхлый запах сразу после входа?
2. Не открыты ли подозрительно все окна перед просмотром?
3. Что находится в наружных углах и за мебелью?
4. Есть ли конденсат и следы плесени на окнах и откосах?
5. Работает ли вентиляция?
6. Нет ли разводов на потолке?
7. Почему отдельные участки стены или потолка недавно перекрашены?
8. Что видно в ванной возле труб и вентиляции?
9. Как выглядит фасад снаружи?
10. Что рассказывают соседи?
Если остаются сомнения — не гадать, а заказать обследование до покупки.

Итог

Плесень при осмотре квартиры — не всегда причина сразу отказаться от сделки.
Но это всегда причина остановиться и найти источник влаги.
Небольшое пятно может оказаться следствием плохого проветривания и шкафа, стоящего вплотную к наружной стене.
А может быть первым видимым признаком проблемы с кровлей, фасадом, вентиляцией или трубами.
Поэтому мы бы не оценивали квартиру по принципу:
«плесени почти нет — значит всё нормально».
Правильный вопрос другой:
«Почему она появилась именно здесь?»
Посмотрите углы, потолок, откосы и пространство за мебелью. Проверьте вентиляцию. Приезжайте после дождя или зимой. Поговорите с соседями. При необходимости используйте влагомер, тепловизор и помощь специалиста.
И особенно внимательно относитесь к квартире, где перед продажей внезапно отремонтировали один-единственный наружный угол.
Потому что плохие обои исправляются за выходные.
А вот причину постоянно мокнущей стены лучше выяснить до того, как квартира станет вашей.

Внутренняя перелинковка:
«Проверка квартиры перед покупкой: полный чек-лист AREAL»
«Как проверить шумоизоляцию квартиры перед покупкой»
«Квартира с перепланировкой: что проверить перед покупкой»
«Как проверить историю квартиры перед покупкой на вторичном рынке»
«Как выбрать этаж в новостройке».